签订土地承包合同应注意哪些问题
发布网友
发布时间：2022-04-22 01:04
共2个回答
热心网友
时间：2023-08-26 09:05
①当事人的名称或者姓名和住所。当事人是自然人时，要注意共有权人问题。在土地承包经营权流转中，所流转土地的承包经营权往往属于农户中的几个人，此时应当要求共有权人都签字，或者授权委托其他人签字。一般可以按照土地承包经营权证书上登记的产权人确定应当签字的当事人。
②标的。土地流转合同的标的是一定时空范围内的土地使用权。所以要明确流转土地的位置，包括四至、基本形状、面积、地上附着物和构筑物等，同时，还要明确流转期限。由于土地位置的空间固定性，在签订流转合同时，一定要标注清楚所流转土地的形状和四至。为了防止四至不清引发的问题，一些地区探索绘制集体经济组织内部各户承包土地的分布图（相当于清朝的鱼鳞册），并让各户签字确定，一旦遇到纠纷，则以此图件确定地界。这一办法可以较有效防止四至不清引发的问题，有较强的操作性。另外，一些地方在颁发土地承包经营权证时，四至标示过于简单，如南至田坎，北至张三，西至水渠，东至道路。这些标注物既无唯一指向且可能发生变化，因而在签订流转合同时，需要根据较固定的标志物重新说明，或按照一定比例绘制相关图件并让相邻的产权主体签字确认来辅助说明。
③数量。对于土地流转合同来讲，数量包括两个方面：一个是流转土地的面积，一个是流转土地的期限。一般而言，合同的数量要表达准确，要使用共同接受的计量单位、计量方法和计量工具。土地流转面积的表示可以用公顷、亩、平方米等计量单位，若运用公顷做单位则其小数位数就要多保留几位，用平方米则保留的小数位数可以少一些，甚至不用保留。从实践上看，流转面积多以“亩”做单位，一般保留小数点后2位数据。这里需要说明的是，面积单位最好不用一些习惯性的单位，因为一旦遇到纠纷很难找到法律依据。
④质量。在农地流转合同中，从理论上讲，可以按照农用地分等定级成果来反映流转农地的质量，但目前农地分等定级成果比较粗，难以揭示出具体地块的质量差异，尤其是当流转土地规模很小时。农用地的质量可以通过对具体地块的物理化学特征进行据实描述的方式来表达。如地块交通状况（距离主要公路距离、距离城镇距离）、水利设施（水渠状况、水井状况、井深、距离河渠远近、河渠水流量及水质等）、水费电费征收标准、地形坡度、土层厚度、土体构型、表土质地、土壤有机质含量、地下水埋深、附着物生长状况（树龄、胸径、树高等）、构筑物状况等。当事人也可以约定质量检验的方法、对质量提出异议的条件与期限等。
⑤价款或者报酬。在土地流转中，价款或报酬一般有两种，一种是实物报酬，如多少千克一定质量标准的小麦，一种是货币报酬。在合同中，还要说明付款方式，即是分期付款还是一次性付款，是年初付款还是年末付款等。合同中还要注明总价款和单位价款，单价与总价，要分别进行约定。
此外，为了保护农民的利益，一些地方（如北京）*还规定，在流转合同中要约定流转价款的定期调整方式，以防止出现因社会经济条件变化而使流转价款明显不合理的问题。
⑥履行期限。土地流转的期限一般可以以年计，也可以以生产周期、季节计。期限可以是非常精确的，也可以是不十分确定的。农地流转期限应根据农业生产的实际情况来约定，最好按照主要农作物的收获周期来约定。禁用“长期”、“永久”、“永远”等词句。
⑦履行地点和方式。在土地流转合同中，若采用实物方式支付价款或报酬，则需要双方在合同中约定支付实物的地点和方式。在土地流转合同中，还要对土地的交付方式进行约定，尤其是地上建筑物附着物的交割问题。
⑧特殊事项的处理。农地流转是承包经营权的流转，是部分土地产权的流转，这就使承包经营权不可避免地会受到所有权的制约，因而比较脆弱。另外，由于地权具有很强的*色彩，所以任何一个国家的土地产权处置都受到*的制约，土地承包经营权也是如此。所以，土地承包经营权的流转合同中，要考虑到这些特殊因素可能给交易双方带来的影响，并在合同中预先进行说明。
就目前的情况来看，需要说明的主要有以下几个问题：
征地补偿安置费用的归属问题。承包期内若出现征占土地的问题，补偿费如何在租地户、承包户和集体经济组织之间分配要在流转合同中进行约定，使流转双方能够合理预期流转后若发生征地情况时双方的利益会如何。
农业税费补贴*变化问题。双方应当在流转合同中对税费*可能的变化及相应权利义务的处理进行约定，以免使合同约定条件明显不合理而引发违约风险。
承包经营权收回问题。由于《土地承包法》规定了在几种情况下承包地可依法收回，这就导致土地流转可能会存在依法中断的情况。比如张三把耕地出租给了王五，租赁期10年，但在租期内，张三举家搬迁到了社区的市，并取得了城市居民户口。按照承包法规定，张三所在的集体经济组织可以依法收回其承包的土地。在这种情况下，张三与王五之间的租赁合同就面临被取消的风险。所以，承包经营权有被依法收回的可能，土地流转双方应当在合同中约定此情况发生时的处理办法。
⑨违约责任。在确定违约责任时，要分析哪些方面可能存在违约问题，并分别规定相应的违约责任。如在支付流转费方面违约了怎么处理，在耕地交付方面违约了怎么处理，在耕地利用方式上违约了怎么处理等。
⑩争议解决办法。解决争议方法的选择对于纠纷发生后当事人利益的保护非常重要，应该慎重对待。如果选择仲裁来解决争议的方式，则仲裁机构要规定得具体、清楚，不能笼统规定“采用仲裁解决”。否则，将无法确定仲裁协议条款的效力。
热心网友
时间：2023-08-26 09:05
签订土地承包合同程序要合法。一是集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意;二是选举产生承包工作小组;三是承包工作小组依照法律法规的规定拟订并公布承包方案，召开村民会议讨论通过承包方案，公开组织实施承包方案，签订承包合同。 农村土地承包合同注意事项: 1、发包方、承包方 发包方的确定因农村土地所有权不同而不同。具体分三种情况: (1)依法属于村集体共同所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会发包。发包方是村集体经济组织或村民委员会。这里的“村”指行政村，而不是指自然村。如果村有集体经济组织，村集体所有的土地就由村集体经济组织发包，如果村没有集体经济组织，则由村民委员会发包。 (2)依法分别属于村内两个以上集体经济组织或村民小组所有的土地，由村内各该集体经济组织或村民小组发包。发包方是村内拥有该土地所有权的集体经济组织或村民小组。这里的集体经济组织或村民小组相当于原“生产队”的层次，是村内部的一种组织形式。 (3)国家所有依法由农民集体使用的农村土地，如果由村集体使用的，由村集体经济组织或村民委员会发包，发包方是村集体经济组织或村民委员会。如果由村民小组使用则由村民小组发包，发包方是村民小组。如果是由村内两个以上村民小组使用的，则分别由村内该土地使用者(集体经济组织或村民小组)发包。 2、土地承包的种类分两类，一为集体土地，二为国有土地，但国有土地承包的前提条件是，该国有土地必须由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，即国有土地必须同时具备该土地由农民集体使用并且该土地用于耕地、林地、草地以及其他用于农业时才允许承包。 3、土地承包方式主要分两类，第一为农村集体经济组织内部的家庭承包，承包的土地主要为耕地、林地、草地;第二为招标、拍卖、公开协商等方式承包，承包的土地主要为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。 4、农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 5、承包方义务 (1)维持土地的农业用途，不得用于非农建设; (2)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。 农村土地承包合同注意事项: 1、“承包方代表姓名”要与身份证一致; 2、“承包土地人口”为农户现有人口; 3、“土地承包经营权共有人”与“承包方代表关系”要明确; 4、“承包期限”起始日期为签订合同的现时日期; 5、“承包方签章”如无私章的，应由承包方签名并按手印确认; 6、“承包土地地块情况”长、宽可以不填，面积一定要填，地块“田界”必须准确具体，台账登记不准确具体的应予纠正; 7、“地块地类”只分水田、旱地两类; 8、“承包地附着物情况”要实事求是，不能漏填错填;
