房地产开发企业契税计算包括哪些
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发布时间：2022-04-21 22:35
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时间：2023-06-24 07:10
地方*规定不一，缴纳房产契税也不一样，具体还要查询地方国土局。
缴纳标准：（地方规定如下，只适合广东地区房产计算）90平方以下（不包含90平方）契税1%。90平方~144平方以下（包含90平方不包含144平方）契税1.5%。
144平方以上（包含144平方）契税3%。房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。 小区容积率小于2.0（非普通住宅）或超过西安地区均价需缴纳3%。
（西安地方规定如下，只适合西安地区房产计算） 90平方以下（不包含90平方）契税1%。90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%。
144平方以上（包含144平方）契税3%。房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。小区容积率小于2.0（非普通住宅）或超过西安地区均价需缴纳3%。
房产单价超过地方*规定的界限（非普通住宅）所缴纳的契税也需要3%，单价界限请询问地方国土局。最新*优惠：普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。
扩展资料：
房地产契税房屋所有权发生转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。
它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%.购买第二套住房时的契税约为房价的3%。
契税的减免：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，符合下列情况之一的可以减征或免征：
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征；
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征；
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情予以减半或免征；
4、财政部规定的其他减征、免征契税项目。
《关于调整房地产市场若干税收*的通知》（财税字〖 1999〗 210 号）对房地产市场有关税费做出了新的规定：
1、个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
2、关于空置商品房税收，为了加快住房资金周转降低金融资产风险，对积压空置的商品房销售时应缴纳的营业税、契税。
2000年底前予以免税优惠（限于 1998年 6月 30日以前建成、尚未售出的商品房）。
优惠*：
2002年9月23日下发的《北京市财政局北京市地方税务局转发北京市*关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》第二条规定个人购买普通住宅，在3%税率基础上减半征收契税。
别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠*。
普通住宅标准：
根据北京市建设委员会2005年5月30日颁布实施的《关于北京市享受优惠*普通住房标准的通知》中规定，北京市享受优惠*普通住房标准应同时满足以下三个条件：
1住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2单套建筑面积在140（含）平方米以下；
3实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行。
参考资料来源：百度百科-房地产契税
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时间：2023-06-24 07:11
房地产开发方有关涉税税收*： 1.营业税 房地产开发方以转让部分房屋的所有权为代价，换取被拆迁方的房产及土地使用权，根据营业税*规定，有偿转让不动产行为应当缴纳销售不动产营业税，所谓有偿包括取得的货币、货物或者其他经济利益，所以，对房地产开发方取得的非货币性资产方式销售不动的行为应当按“销售不动产”税目征收营业税。但以拆迁还建的房产，作为房地产开发方，在销售不动产计税营业额的确定上，应当区分三种不同情况： 第一种情况：原地还建。被拆迁方还建房产所占的土地使用权仍为被拆迁方原有土地使用权一部分的。如：某开发商与被拆迁方协议：所开发的商品房的一楼门面房全部归被拆迁方所有，二楼以上为开发商所有。那么一楼门面房就应视同开发商销售给拆迁方的不动产，在核定销售不动产计税营业额时，不应当按一楼门面房的公允价值(即市场价格)作为计税营业额，因为公允价值中是包括一楼门面房土地使用权的价值在内，而作为开发方与被拆迁方之间并不存在：被拆迁方先将土地使用权转让给开发商，然后开发商再将土地使用权转让给被拆迁方的这一过程，对被拆迁户还建的这一部分房产所拥有的土地使用权并没有发生转移，其土地使用权仍为被拆迁户所有；也不应当按所还建的建筑物的公允许价值确定，因为其销售取得的经济利益并非是其建筑物。房地产开发方取得的经济利益为被拆迁方的房产，所以，应当按被拆迁方房产的公允许价值确定其营业税业税的计税营业额。 第二种情况：易地还建。被拆迁方所还建的房产所拥有的土地使用权与被拆迁方原拥有的土地使用权之间不存在任何联系的。如开发商与被拆迁方协议：按原住房面积1：1.15的比例还建。房屋被全面拆除并重新规划新建。那么被拆迁户还建的房产所拥有的土地使用权与其原有房产所拥有权不存在任何的联系，作为开发商为取得被拆迁土地使用权所付出的代价不仅仅就是建筑房屋的成本，还包括另行转让的土地使用权的价值，也就是说开发方与被拆迁方还存在着以土地使用权换取土地使用权的行为。所以，对此还建的房产应当按公允价值(公允价值中就包含有土地使用权的价值在内)作为开发方销售不动产的计税营业额。 第三种情况：按质作价互找差价。如果除还建的房产之外，另有货币、货物或其他经济利益交易的，则计算计税营业额时：对开发方另外收取房屋补价的，应当一并作为计税营业额；对开发方支付给被拆迁方房产补价的，应当从其计税营业额中扣除。 2.企业所得税 根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税总是问题的通知》(国税发[2006)31号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按销售与购买两笔业务处理。在确认企业所得税应税收入，根据企业所得税规定，非货币*易应当按公允价值即市场价格进行确定。对房地产开发企业换入的拆迁户的非货币性资产(房屋、土地使用权)，如能提供真实合法凭证(合同、*等)，可以按照配比原则，分配计入各成本对象中按规定扣除。房地产开发企业的拆迁还建房产企业所得税纳税义务发生时间，为房地产开发企事业的回迁房屋竣工验收合格可交付使用的当月。 3.印花税 采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，拆迁还建交易中，虽然房地产开发方与被拆迁方只签订了一次合同，但实质上是发生了两次产权交易：对被拆迁方将原有房产转让给开发方，发生了产权转移行为，应当按产权转移书据的万分之五征收印花税；同时，开发方产针所开发的房产销售给被拆迁方，虽然并未办理产权手续，但房屋的所有权应当是属房地产开发商所有。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干*的通知》(财税[2006)162号)第四条规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”印花税的计税依据同营业税的计税依据。4.契税 根据契税条例及其《细则》的有关规定：承受土地使用权、房屋权属的行为应当缴纳契税。但在契税的计税依据上，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所谓土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。对土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，免征契税；对土地使用权与房屋所有权之间相互交换的，交换价格不相等的，同样是由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；对交换价格相等的，同样是由征契税。由此，对拆迁还建房产，如果开发方除还建的房产外，另外向被拆迁户支付了货币、实物、无形资产或者其他经济利益的，开发方应当就另外支付的部分按规定的税率缴纳契税；如果开发方与被拆迁户纯粹是以房换房(或以地换房)，双方互不找差价的，则不缴纳契税；如果开发方只是给予被拆迁户补尝费，即不存在还建房产的，则开发方应当按所支付给被拆迁户的全部价款和价外费用为计税依据，依照规定的适用税率缴纳契税。 5.土地* 根据土地**规定，以房换地，应视同销售征收土地*。房屋销售收入按公允价值计算。土地*以转让房地产的增值额为税基，采用四级超率累进税率计算应纳税额。计算的基本原理和方法是，首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额同扣除项目相比，其比值为土地增值率；然后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。土地*的税率为：增值额与扣除项目金额的比率不超过50%的部分，适用税率为30%；超过50%-100%的部分，适用税率为40%；超过100%-200%的部分，适用税率为50%；超过200%的部分，适用税率为60%。
