义乌市农村集体经营性建设用地入市管理办法

义乌市农村集体经营性建设用地入市管理办法

(试行）

第一章总则

第一条为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发[2014]71号）和《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实绝细则的通知》（国土资发[2015]35号）等文件精神和有关要求，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在土地利用总体规划、城乡规划中确定为工矿仓储、商服、旅游等经营性用途的农村集体建设用地，主要包括以下五类：

(一） 依法取得、符合规划的存量农村集体经营性建设用地；

(二） 符合规划，实施农村更新改造节余的建设用地；

(三） 符合规划，实施“异地奔小康”工程后腾退出的建设用地；

(四） 符合规划，城乡新社区集聚建设中的产业用房用地；

(五） 符合规划，土地征收后的村留用地。

第三条农村集体经营性建设用地入市，是指在所有权不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，使用权在一定期限内以有偿方式发生转移的行为。

第四条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第五条国土资源局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的农村集体经营性建设用地入市工作。农林（农办)、发改、经信、民政、财改（地税)、人力社保、 域管委，规划、环保、市场监管、行政服务中心、银监、人民银行等相关部门配合做好有关工作。

第二章入市途径、范围

第六条符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可直接入市。

第七条农村零星、分散的农村集体经营性建设用地，可在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由村集体经济组织根据土地利用总体规划等，先复垦后异地调整入市。

第八条异地调整入市包括在本村范围内异地调整入市和跨村异地调整入市两类，其中，跨村异地调整入市仅适用于农村更新改造节余的存量建设用地和城乡新社区集聚建设中的产业用房用地。

第九条进行跨村异地调整的，不同集体经济组织之间可相互调换土地所有权。

土地所有权调换应按以下程序办理：

（一）集体经济组织之间自愿协商，形成调换土地所有权方案，并经双方集体经济组织成员或成员代表会议表决同意，双方签订调换土地协议；

（二）调换土地所有权的相关事项需经所属镇人民政府或街道办事处(以下简称：镇街）批准；涉及跨镇街调换的，需分别经所属镇街审核后报市人民政府批准；

（三）集体经济组织向市不动产登记中心提供调换土地协议，会议决议、批准文件等资料，并申请所有权变更登记。

第三章 入市主体

第十条 农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。

第十一条 农村集体经营性建设用地属村集体经济组织的，由村股份经济合作社（村经济合作社）或其代理人作为入市实施主体。

第十二条 农村集体经营性建设用地属镇街集体经济组织的，由镇街资产经营公司等镇街全资下属公司或其代理人作为入市实施主体。

第十三条实施“异地奔小康’工程的村庄，农民下山脱贫后其农村住房已全部收归国有的，由原村集体经济组织和镇街全资下属公司或其代理人组成混合体作为入市实施主体。

第四章 入市方式

第十四条 农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。其中、农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股)最高年限按以下用途确定：

(一） 工矿、仓储用地50年；

(二） 商服、旅游等用地40年. 1

农村集体经营性建设用地使用权租赁最高年限为20年。

第十五条 个农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向农村集体经营性建设用地所有权人支付土地使用权出让金的行为。

第十六条 农村集体经营性建设用地租赁，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

第十七条 农村集体经营性建设用地作价出资(入股)，是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体所有权人持有。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第十九条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指将农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作份出资（入股）和转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。

农村集体经营性建设用地使用抵押应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第十二条 以租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押最高期限不得超过租金支付期限，抵押登记证应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

第五章 入市程序

第二十一条 农村集体经营性建设用地出让、租赁交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议，原则上采用招标、拍卖和挂牌形式交易。

第二十二条 农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，并形成《农村集体经营性建设用地入市决议》。民主决策后作出的决定应当在村务公开栏进行公示。

（一）农村集体经营性建设用地属村集体经济组织的，入市事项须按《村民委风会组织法》、《浙江省村经济合作社组织条例》，由村股份经济合作社（村经济合作社）成员会议

或成员代表会议按一事一议的要求形成决议。

(二） 农村集体经营性建设用地属镇街集体经济组织的，入市事項须经缜街党政联席会议或镇长（主任）办公会议集体研究决定。

(三） 实施“异地奔小康”工程且房屋已合部收归国有的农村集体经营性建设用地入市的，入市事项须经原村集体经济组织和镇街全资下属公司或其代理人组成的混合体共同研究决定。

第二十三条《农村集体经营性建设用地入市决议》包结：

(一）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置。四至、面积、用途等；

(二）农村集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

(三）农村集体经营性建设用地入市交易形式；

(四）农村集体经营性建设用地入市起始价,采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设罝保留底价；

(五）农村集体经营性建设用地入市地价款支付方式；

(六）农村集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；

（七）其他需要集体决策的内容。

第二十四条农村集体经营性建设用地使用权入市地价须经有资质的评估机构评估，地价评估告须按规定取得备案号。

（一）农村集体经营性建设有地入市实行城乡统一的基准地阶体系，统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行；

(二）集体经济组织可根据评估结果确定始价，但最低不得低于评估价的80%；

（三）农村集体经营性建设用地入市需设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组（不少于5人的单数)，于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

第二十五条农村集体经营性建设用地入市须经所在镇街审核同意，并经相关部门审核确认.

(一）市发改委、市经信委审核产业政策要求；

(二）市规划局审核建设规划要求，并出具规划条件；

(三）市环保局审核环保准入要求；

(四）市国土资源局审核土地利用总体规划要求和确认土地所有权。

第二十六条经审核同意的，由农村集体经营性建设用地入市实施主体向市国土资源局提出入市申请，申请资料应包括:

(一） 入市申请书；

(二） 《农村集体经营性建设用地入市决议》；

(三） 土地所有权证明材料；

(四） 所有镇街和相关部门审核意见；

(五） 其他需要提供的资料。

第二十七条 农村集体经营性建设用地入市由国土资源局报市人民政府审核后，核发《义乌市农村集体经营性建设用地入市核准书》（以下简称《核准书》)。

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权出让。租赁应纳入土地矿产交易平台，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

农村集体经营性建设用地入市收益应纳入财政专门帐户管理。

第二十九条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）完成后，其交易信息应在集体经济组织事务公示栏、市土地矿产交易中心等进行公布。新组建的企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请不动产登记。

第三十条 农村集体经营性建设用地使用权出让。租赁交易完成后，由国土资源局与竞得人签订《义乌市农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》) 交易结果应在集体经济组织事务公示栏和市土地矿产交易中心等进行公布，接受社会和群众监督。学合理开发和利用土地，不得损害国家。集体和其他人的利益。国土资源、发改、

经信、城管委、规划、环保等相关部门和所在镇街应加强对农村集体经营性建设用地开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用土地。

合同

第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《义乌市农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同》（以下简称《合同》），国土资源局作为第三方鉴证。

第三十二条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易应缴纳土地增值收益调节金并按现行税收规定履行纳税义务。

第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，应办理不动产登记。办理不动产登记时，应向市不动产登记中心提交如下资料：

(―)不动产登记申请书；

(二)申请人身份证明材料；

(三）《核准书》；

(四) 《成交确认书》；

(五）《合同》；

(六）地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明；

(七） 其他需要提供的资料。

第三十四条 按租赁方式取得的农村集体经营性建设有地使用权，承租人未按《合同》约定按时交土地租金的，农村集体经营性建设有地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第三十五条 农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定及土地出让合同约定使用，科值收益调节金按照政府非税收入管理，奖金全额上缴市财政，实行收支两条线管理。

第三十六条有下列情形之一的，相关部门不得办理农村集体经营性建设用地使用权转让手续：

(一）农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的；

(二）农村集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的。

第三十七条 因城乡规划或公共利益需要，政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，应对相关权益人依法予以补偿，农村集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当履行。

第六章 收益管理

第三十八条农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，

在试点期间以向市人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。农村集体经营性建设有地使用权发生出让，租赁，作价出资（入股）和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

第三十九条 土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增

第四十条 农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设有地入市收益，归农村集体经济组织所有，奖金金额纳入镇（街道）农村集体“三资”代理服务中心统一管理，实行收支两条线动作，严格执行农村集体三资管理的相关规定，其中：

（一） 属村集体经济组织入市的收益，可通过对外投资，购买物业、股份合作、购买政府性债券等用于发展壮大集体经济。如确需用于村级公益事业支出的，需镇街审核同意；通过对外投资、购买物业、服从合作、购买政府性债券等发展集体经济再投资所取得的收益，应将不小于30%的再收益按股份分红，其余可维持村级组织日常运行。

(二） 属镇街集体经济组织入市获得的收益，应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

(三） 属实施“异地奔小康”工程且房屋已合部收归国有的农村集体经营性建设用地入市获得的收益，镇街可提取75%用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出，其余的25%由原村集体经济组织按本条第一款的规定进行分配管理。

第四十一条 农村集体经济组织将农村集体经营性建设用土使用通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式入市交易产生的奖金收益管理具体参照《义乌市农村集体资金资产

资源管理办法》和《义乌农村集体经济组织宅基地收益分配管理指导意见》等有关农村财务管理规定执行。

第七章 法律资任

第四十二条 农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，规划局不得为其办理建设用地规划手续，国土资源局不得为其办理用地和不动产登记手续。

第四十三条 国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十四条 农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章 附则

第四十五条 农村集体经营性建设用地使用权出让、民地调整、土地增值收益调节金征收和使用管理、地价评估等相关规定另行制定。

第四十六条 本办法由义乌市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释

第四十七条 本办法自发布之日起施行。