2008北京房地产市场年终回顾与2009年度预测
1.宏观经济环境分析
2008年，北京经济增速回落，1-3季度GDP同比增长9.1％
北京市历年GDP变化图100009000800016%14%12%10%8%6%4%2%0%单位：亿元70006000500040003000200010000GDPGDP增长率2008:1-920002001200220032004200520062007
数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）
受国际金融危机影响，外部需求明显减弱，在国家宏观调控政策等因素的影响下，北京’自2008年以来，经济一直呈下降趋势；北京’从2000年到2007年，该地区的GDP同比增长了10％以上，但在2008年下半年，北京’经济不景气； 2008年前三季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1％。其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9％。第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1％，其中第二产业实现增加值1630亿元，增长4.9％。第三产业实现增加值55853亿元，增长11.1％。
人均可支配收入继续增加，但消费者支出同比下降
北京市历年人均可支配收入变化图250002000020%15%单位：元10%5%0%150001000050000-5%-10%-15%-20%人均可支配收入人均消费支出人均可支配收入人均消费支出2008:1-920002001200220032004200520062007
数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）
随着北京的不断发展’经济上，人均可支配收入持续增长。 2008年1月至9月，北京市城镇居民人均可支配收入为18577元，同比增长12.2％。扣除价格因素，实际增长5.8％；城镇居民人均消费支出12101元，比上年增长5.7％。扣除价格因素的影响，实际下降0.3％。居民’人均可支配收入同比增长，而人均消费支出同比下降。可以看出，城市居民’2008年对消费的热情下降，他们对未来经济增长的信心不足；自下半年以来，该国不断引入扩大内需以促进经济可持续性。稳定增长的政策有望逐步恢复消费者的信心。
2.房地产开发经营
2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，导致固定资产投资下降
北京市历年固定资产投资、房地产投资变化图4500400060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%单位：亿元3500300025002000150010005000固定资产投资房地产投资固定资产投资增长率房地产投资增长率2008:1-1120002001200220032004200520062007
数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）
2008年1月至11月，北京’全社会固定资产投资3051亿元，同比下降5.10％。房地产开发投资对于1510.810亿元，占全社会固定资产投资的49.52％；自2008年以来的房地产投资总体趋势正在下降，更多同比下降7.1％。正是由于房地产投资的下降和基础设施建设的减少，北京的固定资产投资与去年同期相比有所下降。
企业筹集资金的压力增加，存款和预付款的比例减少，自筹资金增加
北京历年资金来源变化图100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%国内贷款利用外资自筹资金其他资金2008:1-1120002001200220032004200520062007数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）
2008年1月至11月，国内贷款占北京房地产资金来源的28.32％，与去年同期基本持
平，略有增长0.18％，但自筹资金占25.41％，占同比增长6.61％；其他资金中，定金及预收款占28.98％，比去年同期的35.81％下降6.82％。由于2008年整个北京房地产市场处于销售低迷时期，催收压力很大，导致定金和预付款的比例下降。公司只能增加自筹资金，这进一步增加了公司筹集资金的压力。
负担得起的住房用地的引进增加了，导致了2008年购买的土地
北京市历年土地开发与购置图2500200%150%100%50%100050000%-50%-100%单位：万平方米20001500土地开发面积土地购置面积土地开发面积增长率土地购置面积增长率2008:1-11199920002001200220032004200520062007
数据来源：北京市统计局，中国房地产指数体系（CREIS）
2008年，土地市场受到房地产市场整体低迷的影响，北京的土地交易变得越来越迟钝。但是，由于2008年政策性住房用地的增加，2008年的土地购置和开发面积大大增加。其中，面积2008年1月至11月购置土地达到577.1万平方米，比去年同期增长41.1％，远远超过了2007年全年的391.6万平方米。而面积2008年1月至11月的土地开发与2007年基本持平。全年价值为246.6万平方米，比去年同期增长7.2个百分点。
商品住房供应指标继续同比下降。 2008年，新开工面积和竣工面积继续下降
北京市历年商品房新开工面积和竣工面积变化图4000350080%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%单位：万平方米300025002000150010005000新开工面积竣工面积新开工面积增长率竣工面积增长率
从2008年1月到2008年11月，北京商品住宅2053.5万平方米，同比下降4.0％；完成面积1572.8万平方米，同比下降13.6％。自2004年以来，新启动的区域仅在2006年才同比回升，而所有其他年份均同比下降。 2007年，同比下降达到最大的19.6％。 2008年，2007年的下降趋势继续，从1月到11月，同比下降了4.0。 ％，下降幅度有所下降；和完成的区域2005年，商品房成为分水岭，建成区面积从1999年到2005年保持快速增长，但从2006年到2008年逐渐下降，从2008年1月到2008年11月下降了13.6％。 商品住房的供求比逐步下降，供过于求的矛盾日益明显
北京市历年商品房销售供给比较图400035000.90.80.70.60.50.40.30.20.1单位：万平方米300025002000150010005000销售面积竣工面积销供比
2008年，受房地产市场整体低迷影响，销售面积北京商品住宅同比大幅下降，降幅大于竣工面积的降幅。商业住房； 2008年1月至11月的供求比是2000年以来首次低于0.7，
2008:1-111999200020012002200320042005200620072008:1-11199920002001200220032004200520062007
市场供过于求的矛盾日益明显。根据这一趋势，预计2009年商品房销售压力将进一步加大，供大于求的现象将更加严重。
3.商品房市场报价
经济适用房的集中供应大大增加了2008年住房市场的供应
北京市2007-2008商品住宅上市面积对比图3002502001501005001月2月3月4月20075月6月20087月8月9月10月11月12月环比增长400%350%单位：万平方米300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%同比增长
从2008年1月到2008年11月，住宅供应量分别达到131,250套和1,393.12万平方米，分别比去年同期增长28.40％和15.01％。从月度挂牌面积的比较图看，2008年的主要住房供应集中在9月份。原因是北京在2008年增加了经济适用房的供应。其中，9月份集中供不应求的两套住房和14125万平方米，分别占当月的59.08％和53.21％。其他;每月表现稳定。
2008年住宅市场静观其变，房地产市场持续低迷，交易量同比下降近50％
北京市2007-2008商品住宅成交面积对比图180160200%150%100%50%0%-50%-100%1月2月3月4月5月6月7月8月同比增长9月10月11月12月环比增长单位：万平方米1401201008060402002007年2008年
2008年1月至11月，住宅销售数量为74,366套，销售面积为779.09万平方米，与去年同期相比下降了34.71％和45.80％；自2007年11月起，第二套住房首付比例的提高和抵押税率的提高已正式实施从2008年初开始，房地产市场进入观望期。住宅交易量同比继续下降。年中，由于华东地区房地产市场价格暴跌和国际金融危机的影响，北京房地产市场的观望气氛也有所增加，交易量趋于稳定。房地产市场方面，自9月以来，国家出台了一系列扩大内需和增加经济适用房供应的政策，由于经济适用房的集中供应，导致9月以来住宅交易量增加。由于实施了十项有利于刺激房地产市场交易的优惠政策，北京在11月释放了一些刚性需求，交易量较前一个月急剧增加，但仍同比下降。
2008年，住宅平均每日交易量同比下降了100多
北京市2007-2008商品住宅日均成交套数对比图600500单位：万平方米40030020010001月2月3月4月5月6月7月8月9月2008年10月11月12月全年2006年2007年
自2007年以来，住宅的日交易量持续下降，并且下降的趋势有所增加。居民住宅日均交易量由2006年的429套下降至2007年的334套，减少了95套，2008年进一步下降。从2010年1月至11月，住宅销售量为74,366套，日交易量为223套，与2007年相比减少了111套。可以看出，2008年住宅市场的观望度很高。氛围浓厚，市场需求没有释放，交易量持续低迷。
经济适用房发展加快，新增供应量比去年增长近四倍
2007年 商业住宅建筑 负担得起的房子 负担得起的房子 两人房 商业住宅建筑 负担得起的房子 负担得起的房子 两人房 列出的套数 百分比 112380 8238 8238 0 7.33％ 7.33％ 0.00％ 上市区 87.90 87.90 0.00 上市区 百分比 6.61％ 6.61％ 0.00％ 百分比 100％ 7.37％ 销售套 百分比 100％ 4.73％ 4.73％ 0.00％ 5765 5765 0 销售区域 百分比 1531.98 63.05 63.05 0.00 100％ 4.12％ 4.12％ 0.00％ 100％ 1,329.63 100％ 121909 供销比例0.871.391.390.002008：1-11 列出的套数 百分比 131250 41029 31.26％ 13804 10.52％ 27225 20.74％ 销售套 百分比 74366 100％ 21631 29.09％ 11964 16.09％ 9667 13.00％ 销售区域 百分比 779.09 100％ 173.73 22.30％ 91.55 11.75％ 82.18 10.55％ 100％ 1,393.12 102.65 供销比例1.79333.93 23.97％ 231.29 16.60％ 1.921.122.81注：（单位：套，万平方米） 自2007年以来，北京市政府逐步增加了经济适用房的开发和建设。 2007年经济适用住房供应8,238套和87.9万平方米，分别占住房供应的7.33％和6.61％；性住房的发展得到进一步加强，特别是下半年以来，商品住房市场持续低迷。为了保证房地产市场的稳定发展，
国务院在扩大内需的同时，进一步加大和加快了经济适用房的建设。 2008年1月至11月经济适用住房供应量为41,029平方米和339.33万平方米，分别占31.26％和23.97％。与2007年全年相比，市场供应量增长了近四倍；继十一月国务院’2009-2011年计划，总投资9000亿元，扩大保障性住房建设规模，年均投资超过3000亿元；从2009年到2011年，将增加200万套廉租房和400万套经济适用房。住房供应将进一步增加。
2008年上半年，北京的房价保持在较高水平，下半年价格有所放松。经济适用房的集中供应导致房价较低。
北京市2007-2008商品住宅成交均价对比图1400013000单位：元/平方米12000110001000090008000700060001月2月3月4月20065月6月20077月8月20089月10月11月12月
从过去三年北京房价走势来看，北京上半场房价与2007年同期相比，增长幅度较大，并继续保持上升趋势。这种现象一直持续到四月。 5月份，房价继续同比上涨，但增速有所放缓。 8月，出售了经济适用房的集中供应。在住房价格上涨的带动下，住房价格同比下降。的交易区域经济适用住房和限价住房在9月份达到510,600平方米，经济适用住房在住宅交易中的比例从8月的22.82％上升到9月的60.57％。底线是2008年最低的，仅为每平方米7853元，恢复到2006年同期的水平； 10月和11月，经济适用房成交率保持在50％左右，住宅成交价格处于较低水平。
北京中房住宅指数自2008年以来一直保持稳定，基本与住宅交易价格一致
2007-2008商品住宅交易价格与中房住宅指数走势对比图140001300012000110001000090008000700060001400180016002200200024002007:012007:032007:052007:072007:092007:112008:012008:032008:052008:072008:092007
中国房地产指数体系北京住宅指数继续从2007年1月的1578点上升到2008年3月的2300点，增幅为45.78％。住宅实际成交价从2007年1月的8726元/平方米上涨到2008年3月的13506元/平方米，增长54.78％；中国房地产北京住宅价格指数与住宅实际成交价格走势基本一致。 2008年下半年，由于住宅市场整体低迷，房价有所放松，住宅指数出现下降，但幅度较小。
人均可支配收入继续增加，但住房价格收入比仍然过高
北京市历年房价收入比变化图181614121086420商品住宅成交均价中房住宅指数2000200120022003200420052006
2008年1月至11月，北京’人均可支配收入继续同比增长，达到18577人民币，同比增长12.20％，比2007年的10.07％提高了2.13个百分点；但是，2008年1月至11月，北京市住宅价格为11578元/平方米，比2007年同期的10970元/平方米提高了5.54个百分
20082008:11
点。反过来，2008年住房价格收入比仍为16，仍高于合理水平。
4.房地产企业经营状况
面对当前房地产市场的低迷，北京的房地产公司显然存在分歧
自2008年下半年以来，北京房地产市场一直处于下行通道，强劲的房地产市场交易价格也有所放松。房地产市场的交易持续低迷，开发公司承受着巨大的销售压力。资金紧张发展公司退役土地和欠政府转让费，大幅降低价格等。方式减轻压力；减轻压力那些财务实力雄厚的公司对房地产开发持乐观态度，并借此机会收购了新项目。如：SOHO中国一直对中国经济的长期发展和中国房地产业的长期发展持乐观态度；在过去的一年中，SOHO中国已购买了4个项目，总价值约88亿元人民币。来年虽然SOHO中国认为这是中国房地产市场的低潮期，但是他们仍然打算购买项目和土地价值约100亿元。
面对金融海啸影响了整个实体经济和房地产的影响，一些开发公司采用慢速营销策略
2008年整个市场受国际形势影响，中国整个实体经济，还包括房地产有很大的负面影响影响; 2009年金融危机影响的深度和广度可能会进一步传播，对实体经济的影响可能进一步加剧;面对当前经济形势的不确定性，中国体育产业集团有限公司市场’的判断是-真正的冬天尚未到来，其目前以及未来相当长一段时间内的未来营销策略是”慢一点“，这是对于正在洽谈的项目停;对于已经谈判的人，尚未开始投资的人不能暂时投资；对于尚未开放的人，有必要研究适当的开放时间；对于已经开业的企业，应采取一些手段和方法来促进销售和交易。
5，2009北京房地产市场趋势和预测
政策性住房比重进一步提高，占43％
按照国务院关于增加保障性住房建设规模的要求，2009年至2011年，廉租住房将超过200万套，保障性住房将超过400万套，而廉租住房将超过2.2套。万个林业，农业和采矿区。棚户区改造计划总投资9000亿元，年均投资3000亿元以上。 9000亿保障性住房投资计划的进入将大大扩大中国全国各地政策性住房供应；北京’2009年的建设计划表明，政策性住房将占2009年住房的43％。
2009年北京的土地供应将充足，土地价格将下降
2008年由于受房地产市场整体低迷的影响，该项目房地产的销售额急剧下降。开发者资金紧张，加开发公司对经济适用房建设的热情低落，2008年进入北京土地交易低迷时期，2008年未消化的土地将集中在2009年的供应中，因此2009年的土地供应将非常充足；
2009年土地成交价会后退，部分原因是土地供应充足，开发商面临低迷的市场，楼市的未来趋势尚不明确，使得发展公司投资发展将更加理性和竞争”地王”不会再出现；另一方面2009年推出的大部分土地是经济适用房用地，不仅会拉低城市的土地交易价格，还会降低用于周边商品住宅用地土地价格会产生影响。 房地产市场供应将减少，交易将继续疲软
自2008年底以来，特别是2008年下半年以来，北京的房地产市场持续低迷，住宅销售急剧萎缩。加上2008年住宅供应的急剧增加，2008年的供过于求现象变得突出。北京’2009年房地产市场不确定，开发商进入市场将更加谨慎，土地开发和项目开放将推迟，这可能导致住宅的新供应量大幅下降；但政策性住房比例的增加减缓了下降速度。
在交易量方面，由于房地产市场和消费者的持续低迷’买入而不买入的心理，市场’的观望气氛将继续。第二套住房购买政策的实施对房地产市场交易有一定影响。 2009年还将释放一些刚性的购房需求，但要实现大幅反弹还存在一定的困难。 2009年，北京的房价跌幅有限，住宅成交价格将保持在2008年底的水平
2008年上半年，北京的住宅交易价格继续保持高位运行，下半年价格有所放松。然而，在第四季度，由于政策性住房交易的集中供应的影响，价格大幅下跌；不包括政策性住房的影响，北京2008年全年的住宅交易价格与2007年基本相同。2009年，由于全球经济衰退，中国也受到打击。北京的房地产市场也不例外。未来发展部确定的因素太多。 2009年，北京的房地产市场可能会在2008年底继续低迷。由于资金压力，开发公司将降低价格以促进销售资金的返还；加上2009年政策性住房供应增加，总体住宅平均交易价格也将降低；因此，2009年房屋交易价格将保持在2008年底的水平，并可能继续略有下降，但不会有大的波动。
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