住宅工程质量常见问题
监理实施细则
编制：
审批：
北京京友联工程建设监理公司 新馨苑657地块项目监理部
2016.1
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一、工程概况
本工程位于海淀区建材城西路16号657地块，东至西小口村中路，西至后屯路，北临652地块中小学用地，南至建材路支路。
657地块总用地面积2.32公顷，为二类居住用地，地块限高100m，本项目拟建5栋21-28层（地下4层）的住宅楼，1座全埋式地下（3层）车库以及大门围墙等。
本工程建筑结构为现浇钢筋混凝土剪力墙结构，抗震设防烈度8度，建筑使用年限分类为3类，设计使用年限为50年。建筑防火设计分类为一类，其耐火等级为地上一级，地下一级。
表一：各楼建筑面积明细 分类 楼号 户数 面积 地上面积 地下面积 层数 高度地上 地下 （m） 20 21 112 20400.36 17834.25 2566.11 28 112 20526.91 17900.89 2526.02 28 112 20380.59 17834.25 2546.34 28 84 84 16057.10 13427.40 2629.70 21 16057.10 13427.40 2629.70 21 4 4 4 4 4 80 80 80 60.5 60.5 住宅22 部 分 23 24 小计 504 93422.06 80424.19 12997.87 表二：参建单位
项目 内容 2
工程名称 建设单位 设计单位 监理单位 质量监督单位 工程总承包单位 质量目标 新馨苑居住区657地块住宅及配套工程 中央国家机关公务员住宅建设服务中心 北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京京友联工程建设监理公司 北京市海淀区建设工程质量监督站 北京住总集团有限责任公司 合格，争创北京市长城杯
二、编制依据
1.北京市住建委《北京市住宅工程质量常见问题专项治理工作方案》(京建发〔2014〕210号)
2.住房城乡建设部《关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知》（建质〔2013〕149号）
3．住房城乡建设部《关于印发2014年全国住宅工程质量常见问题专项治理重点工作的函》（建质函〔2014〕25号）；
4. 《京友联监理公司住宅工程质量常见问题监理要点》； 5. 国家及地方有关工程建设法律法规、标准规范。
6.分析本工程质量常见问题发生的原因，准确把握常见问题产生的根源。为有效预防和治理质量常见问题，突出专项治理工作重点，特制订此监理工作实施细则。
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三、治理重点
结合本监理工程实际特点，确定将渗漏、裂缝、回填土下沉以及水电安装、节能保温等方面影响主要使用功能的常见问题作为专项治理工作监理重点。
四、治理责任
1．结合本项目实际，依据公司下发的《监理公司住宅工程质量常见问题监理要点》，把专项治理工作与常规工作有机结合，依法履行监理职责，严格按照工程建设有关规定实施监理，重点落实治理责任和主要任务，项目监理部总监负责对专项治理工作进行检查、督促、指导，确保监理工作落到实处。 2. 项目监理部负责审批工程承包单位编制的《住宅工程质量常见问题专项治理施工方案》，实施过程中严格按照有关法律法规、标准规范和《住宅工程质量常见问题实施细则》进行监理，督促施工单位落实质量责任。 3. 对于重要的分部分项、关键工序、重要环节，加强监理旁站、巡视和平行检验，认真履行监理责任。针对专项治理工作，进一步加强事前、事中、事后的控制和管理，强化施工全过程的管理控制，关键环节、重要工序要重点做好记录，建立和加强影像、文字等可追溯性内容的资料管理工作。 4. 将专项治理工作落实情况列为监理单位竣工质量评估报告的重要内容。
五、住宅工程质量常见问题监理要点
根据监理工程实际，结合近几年住宅工程质量普遍反映的热点、难点问题，质量投诉问题呈现的特点，分析住宅工程常见问题主要有回填土下沉、屋面、卫生间防水渗漏、墙面、地面裂缝、以及水电安装、节能保温等方面，影响
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主要使用功能的常见问题将作为专项治理工作监理重点。
1.外地面沉陷 由于外肥槽回填土下陷造成外墙散水与楼主体之间开裂，散水地面沉陷，室外道路塌陷，甚至造成外线管道断裂； 2.层高、室内净尺寸偏差：超过规范允许范围；
3.楼板裂缝：现浇混凝土楼板裂缝为建筑工程中的常见质量通病之一； 4.墙体开裂：柱或剪力墙与砌体之间的连结部位裂缝、墙面抹灰空鼓开裂、墙内暗埋管线敷设部位之顺管裂纹等。
5.防水渗漏：主要体现在屋面倒坡、积水；外墙及窗周、卫生间、厨房地面等部位渗漏水；
6.地面起砂、空鼓、裂缝；
7.设备安装问题：管道堵塞、渗漏；水龙头漏水、卫生洁具、地漏下水管倒灌、反味；
8.电气线路安全防护措施、线路接反；开关、插座盒内有导线裸露；等电位、防雷接地安装不符合要求；防排烟系统未采用不燃材料等； 9.门窗安装：开关卡阻、五金件损坏；
10.节能问题：外墙保温系统采用非阻燃保温材料；外墙外保温粘接空鼓、表面开裂、脱落。
11.安全隐患：主要是安全玻璃的使用，栏板、栏杆、扶手的高度及安装质量不满足强制性标准要求；
六、常见质量问题专项治理监理内容：
1、模板工程:
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1）常见的质量通病有:爆模、未起拱、缝隙大等。 2）消除质量通病措施有：
（1）模板工程应有设计施工方案,模板支撑(架)应有足够的强度、刚度和稳定性,支撑(架)应能承受新浇筑砼的重量、模板重量、侧压力以及施工荷载。 （2）砼梁≥4 m时应按规定起拱
（3）木模板应弹线修边,安装拼板应严格控制缝隙。 （4）砼浇筑前,木模湿润水要足够。
（5）旧模板翻转使用时板上的灰疙瘩应消除干净。
2、钢筋工程:
1）常见的质量通病有:钢筋表面锈蚀、柱子外伸钢筋错位、绑扎节点松脱、钢筋保护层不足、梁抗震135°箍筋漏弯、钢筋闪光对焊接头弯折或偏心、钢筋搭接焊不符焊接规定、板的负弯筋没有设马凳或被踩弯等。 2）消除质量通病措施有:
（1）钢材应按公司指定的符合要求厂家采购。
（2）对锈蚀严重、带有颗粒状或片状的老锈钢筋不得使用。
（3）浇筑砼前对伸出板面的柱筋应认真核对位置,并至少绑有两个箍筋固定,以防错位.
（4）铁丝绑扎应尽量选用不易松脱的绑扎形式,如节点松脱时重新绑牢。 （5）搭接焊的钢筋的预弯应保证两钢筋的轴线在一直线上,再行施焊。 （6）钢筋的保护层数量应满足需要。板的负弯筋应用垫块保护,安装预埋管线或浇筑砼时,不得踩踏板的负弯筋。
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3、回填土质量监控要点： 1)对回填土的土质检查；
2)注意检查基坑和回填土中的垃圾杂物的清理情况；
3)要检查回填土粒径，不宜过大，尤其是冬期施工，必要时应督促施工单位过筛；
4)控制好灰土的配比和土的含水率，防止含水率过大出现橡皮土或过小回填不实；
5)要求分层夯填并控制好填土的厚度； 6)注意检查其夯实方法和夯实遍数； 7)每回填一层必须检查填土的密实度。 4、房间标高和几何尺寸偏差监控要点：
1）标高及几何尺寸应由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。 2）主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线、地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。 3）严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5‐2平方米范围内宜设置一处。
4）楼板厚度检测数量，每检验批按10%的楼板数且不少于5块板进行抽查。 5、楼板裂缝监控要点：
1）当楼板内需要埋置管线时，管线不宜立体交叉穿越，管线的最大外径不宜超过板厚的1/3。楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上下层钢筋之间当楼板采用单向配筋时，应沿管线方向在板的上表面各加设一道φ4@100宽600mm
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的钢丝网片作为补强措施。
2)在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。当采 用预拌混凝土施工时，应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度，禁止现场加水。
3)浇捣时混凝土自由下落高度不得超过2M，振捣时应慢插慢提，不要漏震。 4)按施工方案留设好施工缝
5)加强混凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝 前开始进行覆盖或喷雾、蓄水养护，后继洒水养护时间不得小于7d；对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于14d。夏季应采取保湿养护措施，冬季应适当延长保温和脱模时间。
6)后浇带封闭时间及要求应符合设计规范。封闭前后浇带处混凝土应清理干净，界面应修整并凿毛；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于14天。 7)已拆除支模架的结构，在混凝土强度等级达到设计强度等级后方可承受全部使用荷载；当施工荷载大于设计的可变荷载时，必须进行核算, 并据核算结果确定增设临时支撑。 6、墙体裂缝监控要点： 1）砌体墙体裂缝监控要点：
(1)砌筑砂浆应符合相应规范标准的要求。
(2)砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮。
(3)蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块在施砌时产品龄期不应小于28d（宜大于40d）；应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。
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(4)蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其他块材混砌。
(5)混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块常温条件下的日砌高度应控制在1.6m以内。
(6)不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加 强网等防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm。
(7)对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或预埋；洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。
(8)填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固,后置筋应做拉拔试验；留置位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。
(9)填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完成至少间隔15d后，用斜砖补砌挤紧，并用同级砂浆填满挤实。
(10)顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土\\砌块等材料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施。
2）砼墙体裂缝监控要点：
（1）防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范要求复验符合要求后使用，其掺量应经试验确定。施工时应加强现场监控力度，安排专人检测混凝土的坍落度，其和易性应满足要求。
（2）安装在剪力墙内的套管，应在混凝土浇筑前进行预埋。
（3）浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措施。
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（4）混凝土应分层浇筑，每层厚度宜为500～700mm，采用插入式振动器振捣密实。板面应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收浆压实。 （5）混凝土应按有关规定进行养护，养护时间不少于14d。防水混凝土水平构件表面宜采用覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护，竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于14d。 3）装修面层开裂监控要点：
（1）当建筑长度超过规范设缝要求时，应制订专门的抗裂措施。
（2）下列部位抹灰时应挂金属网或耐碱玻璃纤维网格布聚合物砂浆加强带(宽度≥300mm)进行处理，加强网带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。
不同材料基体结合处。 暗埋管线的孔槽处。
当抹灰总厚度大于或等于35mm时。外墙（挂金属网）。 （3）抹灰中的打底砂浆，其强度等级应不小于砌块强度等级。 （4）面层粉刷宜掺入聚丙烯抗裂纤维。
（5）外墙洞眼应按规范留置，在清理浮渣(浮灰)后采用半砖、细石混凝土堵砌，表面采用1:3防水砂浆粉实，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。
（6）外墙粉刷前混凝土基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除(凿除时不得露出钢筋)，再采用聚合物水泥砂浆进行修补。
（7）金属网宽度不小于300mm，厚度不小于1mm，网眼尺寸不大于20mm×20mm，不小于10mm×10mm。固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不小于15mm，
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其它基体的深度不小于30mm，固定件的间距不大于300 mm。采用环氧树脂等其它措施固定时，应有专项施工方案。金属网施工完毕后，应进行隐蔽验收，隐蔽验收合格后方可进行下道工序施工。
（8）外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设在混凝土梁、柱中部。
(9)每一遍抹灰前，应对前一遍抹灰质量检查处理。空鼓应重抹，只裂不空应用水泥素浆封闭。两层间施工间距时间不应小于2d。
7、渗漏现象监控要点 1）厨房、卫生间楼地面 渗漏监控要点
(1)厨房、卫生间和有防水要求的楼地面应设置柔性防水隔离层。 (2)厨房、卫生间和有防水要求的楼板及层间退台屋面、顶层露台、平台等周边除门洞外，应向上设一道高度不小于200mm的混凝土防水反坎，与楼板一同浇筑，相应结构平面图应明示。厨房、卫生间楼地面完成标高应比室内其它房间楼地面完成标高低20～30mm（无障碍专用房除外）。 (3)卫生间和有防水要求的房间，防水层沿墙上翻高度不应小于 1800mm。
(4)沉箱式卫生间应做二次排水和二次防水设计，沉箱底排水应单独设置。 (5)管道穿过墙壁和楼板，有防水要求时应设置金属防水套管。 (6)上、下管道预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。 (7)现浇楼板预留洞口填塞前，应将洞清洗干净，毛化处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝
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土浇筑至板厚2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在管周进行24h蓄水试验，无渗漏后再做防水层。应在洞口处做一园台，高度为40～50mm。
(8)防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处刷成小圆弧，防水层的泛水高度不得小于300mm。
(9)地面找平层朝地漏方向排水坡度为1～1.5%，地漏口比相邻地面低5mm。 (10)有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm，无渗漏为合格。
2)屋面防水渗漏监控要点： (1)天沟或女儿墙应按规定留设溢水孔。
(2)屋面采用硬泡聚氨脂、聚苯乙烯板等憎水性保温材料时，建议设置排汽系统。排汽道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排汽口应设置在不易被损坏和不易进水的位置，根部应设不小于C20细石混凝土墩台。
(3)施工图中屋面平面应有明确排水系统设计。系统设计要求绘出排水分区、分水脊线、排水坡交线、排水途径等，力求通畅,水落口负荷均匀。 (4)对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井(烟)道等节点应有防渗构造详图。变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不低于C30。伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土反坎，高度不低于防水面层以上300mm，相应结构平面图应出具大样图。 (5)屋面应进行保温设计，屋面保温层不得采用限制使用或禁止使用的材料。对于体积吸水率大于2％的保温材料，不得设计为倒置式屋面。
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(6)刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不低于C30，厚度不应小于40mm，钢筋网片Φ4@150×150mm。刚性防水层应设分格缝，分格缝间距不应大于3mx3m，缝宽不应大于25mm，且不小于12mm。分格缝嵌填高弹性耐候胶。
(7)坡屋面设计，应明确屋顶斜天窗、平天窗、老虎窗、出屋面井道、烟气道等部位与结构构件交接处的防水、排水细部设计。 (8)卷材防水层施工要满足下列要求：
基层处理剂涂刷均匀，对屋面节点、周边、转角等用毛刷先行涂刷。基层处理剂、接缝胶粘剂、密封材料等应与铺贴的卷材材料相容。防水层施工前，应将卷材表面清刷干净；热铺卷材时，确保卷材防水层与基层的粘贴能力。不应在雨天、大雾、大风天气和环境平均温度低于5℃时施工，并应防止基层受潮。应根据建筑物的使用环境和气候条件选用合适的防水卷材和铺贴方法，上道工序施工完，应检查合格，方可进行下道工序。卷材大面积铺贴前，应先做好节点密封处理、附加层和屋面排水较集中部位（如屋面与水落口连接处、檐口、天沟、檐沟、屋面转角处）的细部构造处理和分格缝的空铺条处理等，应从屋面最低标高处向上施工。铺贴天沟、檐沟卷材时，宜顺天沟檐沟铺贴，从水落口处向分水线方向贴，尽量减少搭接。上下层卷材铺贴方向应正确，不应互相垂直铺贴。相邻两幅卷材的接头位置应互相错开300mm以上。
叠层铺贴时，上下卷材间的搭接应错开；叠层铺设的各层卷材，在开沟与屋面的连接处应采取可靠方法搭接，搭接缝应错开；接缝宜留在
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屋面或天沟侧面，不宜留在沟底，搭接无滑移、无挠边。
高聚物改性沥青防水卷材和合成高分子防水卷材的搭接缝，应用材料性能相容的密封材料封严。
在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面的结构处，均应用密封材料封闭严实，再用柔性防水材料做泛水，其高度不小于防水面层以上250mm，管道泛水不应小于300mm，最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。
(9)刚性防水屋面施工要满足下列要求：
刚性防水层与山墙、女儿墙以及突出屋面结构的交接处应留缝隙，并做柔性密封处理。
细石混凝土防水层不应直接铺摊在砂浆基层上，与基层间应设置隔离层，隔离层可用纸胎油毡、聚乙烯薄膜、纸筋灰1：3石灰砂浆。 在出屋面的管道处与防水层相交的阴角处，应留设缝隙，用密封材料嵌填，并加设柔性防水附加层，收头固定密封，其泛水宜做成圆弧形，并适当加厚。
细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：钢筋网片应采用焊接型网片。混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层
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应填背衬泡沫棒，分格缝上口粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。混凝土养护不小于14d。
(10)屋面细部构造要满足下列要求：
天沟、檐沟方式应符合下列要求:天沟、檐沟应增设附加层，采用沥青防水卷材时，应增设一层卷材；采用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材时，宜采用防水涂膜增强层。天沟、檐沟与屋面交接处的附加层宜空铺，空铺宽度不小于200mm，天沟、檐沟卷材收头处应密封固定。斜屋面的檐沟应增设附加层，附加层在屋面檐口处要空铺宽度200mm，防水层的收头用水泥钉钉在混凝土斜板上，并用密封材料封口，檐沟下部做鹰嘴或宽度10mm的滴水槽。
女儿墙泛水、压顶防水处理应符合下列要求：女儿墙为砖墙时卷材收头可直接铺压在女儿墙的混凝土压顶下，如女儿墙较高时，可在砖墙上留凹槽，卷材收头应压入槽内并用压条钉压固定后，嵌填密封材料封闭，凹槽距屋面找平层的高度不应小于400mm。女儿墙为混凝土墙时，卷材的收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定，钉距不大于900mm，并用密封材料封闭严密。泛水宜采取隔热防晒措施，在泛水卷材面砌砖后抹水泥砂浆或细石混凝土保护，或涂刷浅色涂料，或粘贴铝箔保护层。水落口的防水处理应符合下列要求：水落口埋设标高应正确，应考虑水落口设防时增加的附加层和柔性密封层的厚度及排水坡度加大的尺寸。水落口周围500mm范围内坡度不应小于5%，并应先用防水涂料或密封涂料涂封，其厚度为2～5mm，水落口杯与基层接触处应留宽20mm、深20mm的凹槽，再嵌填密封材料。
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屋面变形缝的防水构造处理应符合下列要求：变形缝泛水高度不应小于300mm。防水层应铺贴到变形缝两侧砌体的上部。变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填放衬垫材料，并用卷材封盖。变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板，优先采用现浇混凝土盖板的做法，混凝土盖板的接缝应用密封材料嵌填。
3)外墙、外窗渗漏监控要点：
(1)外墙外保温粘贴饰面砖系统应结合立面设计合理设置分格缝，分格缝竖向间距不宜大于12m，横向间距不宜大于6m。必要时可设置抗裂分隔缝和托架，并应采用柔性防水材料密封处理，确保面层不渗水。
(2)抹灰前基层表面应清理干净，并做界面处理。抹灰层与基层以及各抹灰层之间必须粘结牢固，无空鼓、裂纹。
(3)砌体与混凝土结构交接处（梁底、柱边）抹灰时应采取加强措施。宜在抹灰层中间放置钢丝网或耐碱玻纤网布防止不同材料间的粉刷开裂。 （4）凸出外墙的挑板、雨蓬在嵌入墙体位置应增设混凝土翻边挡水，高度不小于150mm。
（5）提供到工程现场的门窗产品必须符合国家现行的规范并满足设计要求。严禁在施工现场制作门窗。门窗安装前应进行相关性能的见证检测（抗风压性能、水密性能、气密性能、传热系数、玻璃遮阳系数、可见光透视比、中空玻璃露点）。
（6）窗框安装前应根据饰面材料预留间隙对窗洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理后固定外框。铝合金窗外周边应留宽5mm深8mm槽，用防水胶嵌缝。
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（7）外窗下框应有泄水结构， 如无时应做如下处理：推拉窗：导轨在靠两边框处铣8mm宽的泄水口；平开窗：在靠框中挺位置每个扇洞铣一个8mm宽的泄水口。
（8）铝合金门窗框安装前，应撕去水泥砂浆接触处的包装纸并涂刷聚氨酯清漆等保护剂。门窗框与墙体安装缝隙宜用防水砂浆或聚合物水泥砂浆嵌填饱满，必要时也可采用注浆工艺，不得使用混合砂浆嵌缝。安装所用的螺丝应为铜螺丝或不锈钢螺丝，钉口应做好防渗处理。外门窗框料与墙体间缝隙密封完成后，应做淋水试验，冲淋时间不少于0.5h,出水压力不小于0.05MPa，24h后检查。
（9）当采用发泡剂填充时，洞口应清理干净并干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。
（10）施打密封胶应在基层干净干燥后实施，采用中性硅酮密封胶。外墙铝合金门窗框与墙体连接处应双面打胶，严禁在涂料面层上打密封胶。 （11）门、窗洞口外饰面的上天盘，应按不同外装饰材料分设外低、内高的滴水线或滴水槽。外窗台与窗下槛处要粉出圆档，窗台板应做出由内向外的排水坡度。同时，各种装饰线脚与保温层间的收头处理和防渗处理，凡外凸线脚均应设滴水线。 4）防水混凝土渗水监控要点：
（1）认真查看设计图中注明的加强带、后浇带、变形缝和施工缝等构造详图。 （2）地下结构用混凝土，应采用防水混凝土。自防水混凝土设计时，应采取预防混凝土收缩的措施。
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（3）地下防水工程在施工过程中，应保持地下水位低于防水混凝土以下500mm以上，并应排除地下水。
（4）防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范要求复验符合要求后使用，其掺量应经试验确定。施工时应加强现场监控力度，安排专人检测混凝土的坍落度，其和易性应满足要求。
（5）安装在剪力墙内的套管，应在混凝土浇筑前进行预埋。
（6）浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措施。 （7）防水混凝土结构内部设置的各种钢筋不应接触模板。固定模板而穿过的螺栓应加焊止水环。拆模后，应将留下的凹槽封堵密实，并在迎水面涂刷防水涂料。
（8）混凝土应分层浇筑，每层厚度宜为500～700mm，采用插入式振动器振捣密实。板面应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收浆压实。 （9）混凝土应按有关规定进行养护，养护时间不少于14d。防水混凝土水平构件表面宜采用覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护，竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于14d。
（10）地下工程变形缝应根据地下水压、水质、防水等级、地基和结构变形情况，选择合适的构造形式和材料。连续养护时间不应小于7d。 8、设备安装工程分部监控要点： 1）管道渗漏及地漏返臭监控要点：
（1）管道伸缩节设置位置应符合《建筑排水用硬聚氯乙烯(PVC‐U)管道安装》（96S406）的要求；
（2）管道穿过墙壁和楼板，有防水要求时应设置金属防水套管。安装在楼
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板内的套管，其顶部应高出装饰地面20mm；安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底部相平；安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。
（3）室内水表井应有排水措施。
（4）应根据设计要求合理选材，管件应与管材配套。
（5）暗埋管道在找平层或管槽内的管材，中途不得有直通连接配件。暗敷管道位置应有临时标识。
（6）必须按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242）的要求在各管道系统隐蔽的前后分别进行水压试验，并做好记录。
（7）主体施工时，按图纸要求密切配合土建施工预埋套管（或预留孔洞）。各类管道预留洞口及预留套管必须根据图纸要求规格、位置正确预埋。各种套管应根据设计要求及相应标准图集加工制作，定位安装。套管埋设应满足以下要求：
地下室、卫生间和厨房等有防水要求的套管应在土建主体施工时进行配合预埋。套管应固定牢固，在浇筑混凝土时要有专人看护；安装管道时，对于刚性防水套管，套管与管道的环形间隙中间部位填嵌油麻，两端用水泥填塞捻打密实；
安装在墙内的套管，应在墙体砌筑时或浇筑混凝土前进行预埋；过墙套管宜垂直墙面水平设置。套管与管道之间的填料应采用阻燃密实材料； 除卫生间和地下室外，后置的穿楼板的套管应在地面粉刷或铺设饰面之前埋设。穿楼板套管的固定可在套管两端处焊两根圆钢，搁置在地面上，然后用砂浆封堵洞隙。若洞隙较大，板底应加托板，托板用铁丝吊在套管两侧的
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圆钢上，然后浇筑细石混凝土封堵。封堵前须用水冲洗，楼板堵洞宜采用二次灌堵，且抹面平整，完成后浇水养护并用水试验，确保套管与楼板之间封堵密实，不渗不漏。套管与管道之间应采用阻燃密实材料和防水油膏填实。 （8）塑料排水管必须按设计要求及位置装设伸缩节。如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m。
（9）管道在经过建筑物伸缩缝及沉降缝处，应设置补偿装置。
（10）镀锌钢管应采用螺纹、丝扣法兰或卡套式（沟槽式）连接，一般不得采用焊接；若镀锌钢管局部确需焊接（包括焊接法兰），应进行二次热浸镀锌处理。
（11）沉箱式卫生间二次排水在隐蔽前应做通水试验，并做好检查记录。 （12）地漏应选用水封高度达到50mm的产品或在其防水管上加设存水弯。 （13）当地坪抬高时，随地坪的地漏盖不应与水封脱离而使地漏失效。 2）卫生、安全或使用功能监控要点： （1）室内生活给水管道禁止使用镀锌钢管。
（2）卫生间应采用生活污水与生活废水分流的排水系统。 （3）住宅厨房排水立管和卫生间污水立管应分别设置。
（4）阳台排水系统应单独设置。空调冷凝水排水、阳台雨水立管底部应间接排水。
（5）设置有减压装置的给水系统，应按规范要求设计过滤器、压力表等配件。
（6）高层建筑室内明设的排水塑料管道在楼板下应按规范要求设置阻火圈或防火套管。
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（7）排水管道、地漏等位置返臭气防治技术措施：排水立管应设伸顶通气管（顶端设通气帽）；通气管应高出屋面300mm；通气管出口4.0m以内有门窗时，应高出门侧；经常有人停留的平屋顶上，通气管应高出屋面2m，并有固定措施（或采用通气管不得与烟道、风道连接；存水弯的设置应符合设计图纸的要求。卫生器具和地漏自带或加设的存水弯水封深度不得小于50mm，避免因水蒸发或气压波动影响隔气效果。
（8）箱式消火栓的栓口应朝外，并不应安装在门轴侧。
（9）建筑物内的管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃烧体或防火封堵材料封堵，预留孔洞和管道穿楼板孔洞应采用防火封堵材料封堵。 3）电气安全防护措施、防雷监控要点：
(1)每个建筑物内电气装置均应采用总等电位联结，卫生间局部等电位联结的应按规范要求设置。
(2)建筑物的各电气系统的接地宜用同一接地网。接地网的接地电阻，应符合规范的要求。
(3)应在住宅的栋电表箱或楼层电表箱设置SPD。
(4)住宅配电系统中均应设置防火灾漏电保护装置，以及在电源插座（可不包括空调插座）等配电回路设置防触电的漏电保护装置。
(5)开关、插座安装及接线应满足同回路插座间连接的接地（PE）线，严禁串联连接，应采用接线帽或焊锡等可靠的永久连接方式；导线分支接头优先采用压接帽连接；若采用缠绕搪锡方法，包扎绝缘层应不低于原来导线的绝缘强度，接线处的连接导线绝缘层受损处，要求重新包扎好；
(6)禁止吊顶内的线管敷设不到位，线管末端未敷设到箱、盒内，有导线裸
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露的现象；
(7)防雷、接地系统应满足以下要求：
①幕墙金属框架及金属门窗、所有突出屋面的金属构架及设备均应按设计要求就近与防雷接地线可靠电气连接，且连接处的不同金属间应有防电腐蚀措施。
②设备金属外壳及设备基础、设备支架等可接近裸露导体应就近与接地干线可靠电气连接；
③非镀锌电缆桥架、线槽间连接板和螺纹连接的金属导管接头的两端跨接接地线应采用截面不小于4mm2的铜芯导线，其中导管、线槽应采用的跨接地线应为铜芯软导线。
④金属导管、线槽（母线槽）、桥架全长应不少于2处与接地干线可靠电气连接；其中母线槽和桥架的支架也应不少于2处与接地干线可靠电气连接。 ⑤总等电位联结线端子箱安装在进线总配电箱近旁，将接地干线和引入建筑物的各类金属管道（如上下水、热力、煤气等管道）以及自建筑物外可能引入的危险故障电压的其他可导电体和周围其他外露可导电体与总等电位联结端子板连接，等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网路，支线间不应串联连接；局部等电位联结线端子箱应符合国家技术标准或设计要求，预留足够的端子连接点，螺帽、防松零件应齐全。
⑥套接紧定金属套管所选配的导管及接头、紧定螺钉、爪型螺母等连接件应符合《套接紧定式钢导管电线管路施工及验收规程》（CECS120）的要求；导管与接头连接时，管端应插到止位环处，紧定螺钉应紧固并拧断钉头；导管与箱（盒）连接时，爪型螺母的爪应压紧并刺入箱（盒）壁。
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⑦避雷针（带）、均压环、接地干（支）线焊连接时，圆钢与圆钢、圆钢与扁钢应双面施焊，搭接长度为圆钢直径的6倍；扁钢与扁钢搭接为扁钢的2倍；接头焊缝应连续饱满，焊渣应清除干净；除埋设在混凝土中的以外，接头应防腐良好。非镀锌电缆桥架、线槽间连接板和螺纹连接的金属导管接头的两端跨接接地线应采用截面不小于4mm2的铜芯导线，其中导管、线槽应采用的跨接地线应为铜芯软导线。 镀锌管道的防雷连接应采用抱箍式连接卡与系统连接。不得直接在镀锌管上焊接。
⑧接地（含跨接）连接点防松装置应齐全、可靠；连接面的涂层应先局部清除，确保接触良好。
⑨金属导管、线槽（母线槽）、桥架全长应不少于2处与接地干线可靠电气连接；其中母线槽和桥架的支架也应不少于2处与接地干线可靠电气连接。 ⑩总等电位联结线端子箱安装在进线总配电箱近旁，将接地干线和引入建筑物的各类金属管道（如上下水、热力、煤气等管道）以及自建筑物外可能引入的危险故障电压的其他可导电体和周围其他外露可导电体与总等电位联结端子板连接，等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网路，支线间不应串联连接；局部等电位联结线端子箱应符合国家技术标准或设计要求，预留足够的端子连接点，螺帽、防松零件应齐全。
(8)严禁在火灾备用照明和疏散照明（包括各种指示标志灯）输出回路中连接插座。
(9)建筑物内的电缆井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃烧体或防火封堵材料封堵，预留孔洞和管线穿楼板孔洞应采用防火封堵材料封堵。
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4)防排烟系统监控要点：
(1)防烟与排烟系统的管道、风口及阀门等必须采用不燃材料制作。 (2)有不燃要求的材料使用前，应查验材料质量证明文件、性能检验报告；安装前做点燃试验，合格后方可使用。
(3)防排烟系统柔性短管长度宜为150～300mm，防排烟系统柔性短管连接处应严密、牢固可靠。
4)风管套管、防火阀、风机防护罩等安装监控要点： (1)穿越防火分区的排烟管道应在穿越处设置排烟防火阀。 (2)防火分区隔墙两侧的防火阀，距墙表面不应大于200mm。
(3)在风管穿过需要封闭的防火、防爆的墙体或楼板时，应预埋管或防护套管，其钢板厚度不应小于1.6mm。风管与防护套管之间，应用不燃且对人体无危害的柔性材料封堵。
(4)通风机传动装置的外露部位以及直通大气的进、出口，必须设防护罩（网）或采取其他安全设施。
(5)空调保温管道在安装前，应预埋穿墙、穿楼板的套管，套管应满足保温层的厚度。
9.安全使用功能监控要点： 1）安全玻璃的使用监控重点：
（1）建筑玻璃应满足《建筑安全玻璃管理规定》及《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113‐2009的要求。
（2）在可能产生拥挤和儿童集中的公共场所的门和落地窗，必须采用钢化玻璃或夹层玻璃等安全玻璃。
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(3)当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不得使用承受水平荷载的栏板玻璃。
(4)临空的窗台低于0.9m时，应采取防护措施，防护高度由楼地面起计算不应低于0.9m。当采用低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
(5)面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗应采用安全玻璃；移门玻璃应采用安全玻璃。
2)阳台、外廊、室内回廊、内天井及上人屋面临空处防护栏杆施工监控要点：
（1）阳台、外廊、室内回廊、内天井及上人屋面临空处防护栏杆高度h应符合下列规定：临空高度在24m以下时：h≥1.05m临空高度在24m及24m 以上（包括中高层住宅）时：h≥1.10m。 (注：以上高度指施工完成后的净高度，栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。)
（2）栏板和栏杆应以坚固、耐用的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载。
（3）阳台栏板、栏杆与外墙交接处应用聚合物水泥砂浆嵌填处理。 （4）栏板和栏杆距楼面或屋面0.1m高度范围内不宜留空。
（5）楼梯扶手高度h应符合下列规定：住宅室内楼梯扶手h≥0.9m，当水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度h≥1.05m；其它建筑室外楼梯扶手h≥1.05m；其它建筑室内楼梯扶手h≥0.9m；（注：以上高度均指施工完成后的净
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高度，自踏步前缘线量起）
（6）住宅和儿童经常使用的楼梯，垂直杆件间的净距不应大于0.11m，栏杆应采用不易攀登的构造；梯井净宽大于0.11m时，必须采取防儿童攀滑的措施。
10.外墙保温系统施工监控要点：
1)外墙保温系统工程施工应当按照经审查合格的设计文件和经审批的建筑节能工程施工技术方案的要求施工。
2外墙保温系统工程施工前，对于重复采用建筑节能设计的房间和构造做法，应在现场采用相同材料和工艺制作样板间或样板件，经监理机构及关各方确认后方可进行施工。
3)外墙保温系统工程的施工作业环境和条件，应满足相关标准和施工工艺的要求。节能保温材料不宜在雨雪天气中露天施工。
4)用于外墙保温系统工程的材料、构件等，其品种、规格应符合设计要求和相关标准的规定；
5)外墙保温系统工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求。
6)外墙保温系统工程采用的保温材料和粘结材料等，进场时其外观和包装应完整无破损，符合设计要求和产品标准的规定；进场时应对其下列性能进行复验，复验应为见证取样送检:
(1)保温材料的导热系数、密度、抗压强度或压缩强度； (2)粘结材料的粘结强度；
(3)增强网的力学性能、抗腐蚀性能。
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7)外墙外保温找平层应采用中粗砂,水泥宜采用R32.5级,配合比宜采用1:2.5或1:3；找平层表面应拉毛，并应采取措施防止表面产生浮浆；找平层养护时间不得少于7天。抗裂层中耐碱玻纤网格布不得干铺。
8)外墙外保温系统不宜采用粘贴饰面砖做饰面层。当采用时，技术方案应经有关部门专项审查通过后方可采用。面砖粘贴应采用与系统材料配套的柔性粘结剂及勾缝剂。面砖粘结材料应符合现行行业标准《陶瓷墙地砖胶粘剂》JC/T547的技术要求，严禁采用普通水泥砂浆贴面砖及勾缝。饰面砖粘结层厚度不应小于5mm。
9）外墙外保温粘贴饰面砖系统应结合立面设计合理设置分格缝，分格缝竖向间距不宜大于12m，横向间距不宜大于6m。必要时可设置抗裂分隔缝和托架，并应用柔性防水材料密封处理，确保面层不渗水。
10）外墙保温板材保温时，门窗洞口四角处保温板不得切割，应采用整块板切割成“L”形，接缝应至少距离角部200mm。洞口周边300mm范围内保温板应采用满粘。
11)外墙外保温的施工，应符合下列规定： (1)保温隔热材料的厚度必须符合设计要求；
(2)结构施工产生的墙体缺陷，如穿墙套管、脚手眼、孔洞等，应按照施工方案采取隔断热桥措施，不得影响墙体热工性能；
(3)保温板材与基层及各构造层之间的粘结或连接必须牢固。粘结强度和连接方式应符合设计要求。保温板材与基层的粘结强度应做现场拉拔试验； (4)保温浆料应分层施工。保温浆料做外保温时，保温层与基层之间及各层之间的粘结必须牢固，不应脱层、空鼓和开裂。墙体保温砂浆层宜连续施
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工；保温浆料厚度应均匀、接茬应平顺密实；
(5)当外墙保温系统工程的保温层采用预埋或后置锚固件固定时，锚固件数量、位置、锚固深度和拉拔力应符合设计要求。后置锚固件应进行锚固力现场拉拔试验。
（6）采用加强网作为防止开裂的措施时，加强网的铺贴和搭接应符合设计和施工方案的要求。砂浆抹压应密实，不得空鼓，加强网不得皱褶、外露； 12)外墙保温系统工程各类饰面层的基层及面层施工，应符合设计和《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210‐2001的要求，并应符合下列规定： (1)饰面层施工的基层应无脱层、空鼓和开裂，基层应平整、洁净，含水率应符合饰面层施工的要求；
(2)外墙外保温工程的饰面层不得渗漏。当外墙外保温工程的饰面层采用饰面板开缝安装时，保温层表面应具有防水功能或采取其他防水措施； (3)外墙外保温层及饰面层与其他部位交接的收口处，应采取密封措施。 13)设置空调的房间，其外墙热桥部位应按设计要求采取隔断热桥措施； 七、监理措施：
项目监理部在住宅工程监理过程中要以相关的的各类规程规范为主体，以验评标准为依据，严格要求承包单位执行有关见证试验制度和设备检验制度。坚持不合格的建筑材料、构配件和设备不准在工程上使用。坚持本工序质量不合格或未进行验收不予签认，下道工序不得施工。要坚持工序把关，特别是工序验收和隐蔽工程，使每道工序都不失控，才能确保质量，不留隐患和遗憾。可采用的监理措施有：
1、预控：质量控制以事前控制（预防）为主；按北京市建委文件要求，
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项目监理部要结合本项目实际，依据公司下发的监理要点，编制《住宅工程质量常见问题监理实施细则》，经总监理工程师审批后实施。同时，项目监理部负责审批《住宅工程质量常见问题专项治理施工方案》，实施过程中严格按照实施细则进行监理，督促施工单位落实质量责任，对于重要的分部分项、关键工序、重要环节，加强监理旁站、巡视和平行检验工作。
2现场巡检：按监理规划的要求对施工过程进行现场巡检，及时纠正违规操作，清除质量隐患，跟踪质量问题，验证纠正效果。项目监理工程师应针对住宅工程质量常见问题容易出现的工序，在施工过程中坚强现场巡检。 3平行检验：在承包单位自检的基础上，按照一定的抽样比例，监理加强对工程质量的独立检验。
4试验与检测：试验与检测是监理工程师确认承包单位用于工程的各种材料和设备的性能以及施工质量优劣的主要依据。对重要材料（如钢材等）按有关规定要求进行试验和检测，经过合理抽样，通过室内试验和现场试验，以获得具有代表性的试验数据，为工程质量验收提供基础依据。
5旁站监理：对工程的关键工序和重点部位施工过程进行旁站监理。项目部根据所监理的住宅工程特点制定《旁站方案》，对住宅工程质量常见问题容易出现的部位进行旁站监督。
6见证取样：严格执行现场见证取样制度和送检制度。
7监理工程师指令：监理工程师指令是监理工程师（书面形式或口头）对施工过程中发现问题要求承包单位及时进行纠偏、整改的一种行为，是监理行使工程监督管理权的一种重要手段（包括监理通知、停工通知、情况通报等）。项目监理工程师在发现住宅工程质量常见问题出现后要以监理工程师指
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令形式，督促并监督施工单位进行整改。
8暂停工程：对承包单位严重违反合同文件的施工行为或造成恶劣的质量和安全后果，所监理的住宅工程出现重大问题时，及时发出暂停施工指令，防止后果进一步恶化。
9检查验收：严格按照施工图纸和验收规范进行分项工程检查验收 1）验收隐蔽工程：
(1)承包单位按有关规定对隐蔽工程先进行自检，自检合格，将《隐蔽工程检查记录》报送项目监理部；
(2)监理工程师对<隐蔽工程检查记录>的内容到现场进行检测、核查； (3)对隐检不合格的工程，应由监理工程师签发《不合格工程项目通知》，由承包单位整改，合格后由监理工程师复查；
(4)对隐检合格的工程应签认<隐蔽工程检查记录>，并准予进行下一道工序。 2）分项工程验收：
(1)承包单位在一个分段分项工程完成并自检合格后，填写《分项／分部工程施工报验表》报项目监理部；
(2)监理工程师对报验的资料进行审查，并到施工现场进行抽检、核查； (3)对符合要求的分项工程由监理工程师签署意见，并确定质量合格； (4)对不符合要求的分项工程，由监理工程师签发《不合格工程项处置记录》，由承包单位整改；
(5)经返工或返修的分项工程应按质量评定标准进行再评定和签认； (6)建筑采暖、卫生与燃气、电气、通风等工程的分项工程签认，必须在施工试验、检测完备、合格后达到功能运行验收。
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八、验收规范：
《建筑工程施工质量验收统一标准》
GB50300‐2013《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210‐2001《地下防水工程质量验收规范》 GB50208‐2011《砌体结构工程施工质量验收规范》 GB50203‐2011《屋面工程质量验收规范》 GB50207‐2012《建筑地面工程质量验收规范》
GB50209‐2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242‐2002《通风与空调工程施工质量验收规范》 GB50243‐2002《建筑电气工程质量验收规范》 GB50303‐2002《电梯工程质量验收规范》 GB50310‐2002《智能建筑工程质量验收规范》 GB50339‐2003《建筑电气照明装置施工与验收规范》 GB50617‐2010《建筑物的防雷装置检测技术规范》 GBT2131‐2008《保温板薄抹灰外墙外保温施工技术规程》 DB11 T584‐2013《居住建筑门窗工程技术规范》
DB11‐1028‐2013《北京市住宅工程质量分户验收管理规定》
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