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论房地产企业的财务风险防范

2021-04-06 来源:一二三四网
PRACTICE DISCUSSION医目圃实现战略目标的过程中实现价值创造和 控制成本,而不仅仅局限于降低成本。  其次,以各客户销售收入为基础, 因为时间过长而发生坏账,成立应收账 根据制订各客户信用政策,计算出各客 款清欠领导小组,清欠领导小组要定期 针对施工企业项目多样性的特点,各施 户不同时期赊销限额,再汇总所有不同 的对应收账款进分析和评审 督促应收 工项目预算的编制内容 编制依据和编 时期客户赊销额,计算出施工企业不同 账款的责任部门和责任人进行清欠,了  制方法应得到科学的制定和统一.以提 时期的最高赊销限额。高预算编制的准确性,为预算的执行提 量化至季度,有条件的企业可量化至月 解债务人的经营状况、财务状况,制定 再次 预算管理人员要向业务等相 应收账款催收办法和激励措施,制定 情况 及时修改各客户的信用政策,并 方案。成立应收账款清欠执行小组 供可靠的保证 对编制的年度总体预算 关人员定期或不定期调查各客户的信用 应收账款的按期收回方案、诉讼实施  度 作为后续预算控制和预算考核的依 调整最高赊销额。据 也为定期预算调整打下基础。 将应收账款回收率纳入项目部的总体 另外 在特殊情况下某~客户需要 考核指标之中 对项目经理部的业绩 意 并报预算管理委员会同意或备案。 核内容具有科学 性 合理性 系统 性 在现阶段,施工企业对应收账款 超信用额度,要及时取得相关负责人同 考核增加应收账款回收率指标,使考 的管理基本上没有预算 或者有预算, 也只是形式上的,难以执行。在实际 最后,须要特别注意,赊销总额 和连续性。 施工企业成立的应收账款领导小组 工作中 很多预算编制者往往是照本 没有超预算不代表某个客户的信用额  预算赊销总额 导致赊销政策形同虚 额度的情况。设 施工企业可以通过以下五个手段 宣科,按特定时期销售收入百分比来 度不超标 要特别关注挪用客户赊销 与执行小组应当紧密配合,并对企业台 账管理制度和曰常清查制度规定的工作 内容进行明细分工,明确责任 真正将 完善赊销预算。 首先 应收账款预算需要全面获取 各个客户的信用情况 在考虑施工企业 三、收回和减少施工企业应收 账款措施 施工企业应收账款发生以后,企业 责任落实到指定的工作组或个人。回 (作者单位:中国石化集团第五建 设公司) 年度总营销政策及风险承受能力的基础 机关业务部门、项目经理部都应采取各 上 制订企业的信用标准。 种措施,尽量争取按期收回款项.避免 网上浏览,请登录中国总会计师网(Www ccfo COII1 cn) 随着房地产业高速发展,房地产企业财务风险也不断积 聚 规范财务管理体系是迫在眉睫的工作。本文深入分析了房 地产企业财务风险成因,从多方面提出风险防范对策 论房地产企业的财务风险防范 一高陛珍 房地产是公认的不确定性和风险性 高的行业。现阶段房地产行业面临的 主要风险有:无力偿还债务风险、投 房地产企业的财务风险 分析 一 证研究中 往往以破产清算作为界定 财务风险的标准,所以财务风险的研究 从20世纪30年代起,国外学者就开 也经常被称为破产研究。我国企业发生 财务危机的情况比较复杂,很难一概而 资风险、资源环境风险、再筹资风险 始了企业财务风险问题的研究。目前, 和自身风险等。这些风险都与企业的 对于财务风险的理解是:企业无力支付 论,但公司内部的经营、财务、公司治 财务是密不可分的,因此,加强房地 到期债务或费用的一种经济现象,包括 理等情况的恶化是导致公司财务发生困 产企业的财务风险防范已是迫在眉睫 从资金管理失败到破产以及处于两者之 境的主要原因。房地产是公认的不确定 的事情。 间的情况。在大多数西方的财务风险实 性和风险性高的行业,在现阶段全球金 2009-06总第71期129 臣目圃PRACTICE DISCUSSION 融危机的大背景下,房地产企业面临的风 地产企业大都由国有资本控制或者本身 有效服务的目的 其次,严格执行财政 险更加凸显.其财务风险研究势在必行。 1无力偿还债务风险 就是国有企业转化而来 国有企业所具 部规定的会计基础工作规范,包括明确 有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内 经营活动中各环节的原始记录工作.统 一房地产建设开发企业虽然也实行资 部激励与约束机制不健全等缺陷时有显 规范各种原始记录的格式 内容 填 本金制度,但大部分开发企业在初期阶 现。企业与内部各部门之间及企业与上 制方法及签署、传递 汇集、反馈的要 段均以负债开发为主,自有资本金比例 级企业之间,在资金管理及使用、利益 求,确保其真实、完整、清晰、及时. 相当低,大量的开发资金来源于借贷。 分配等方面存在权责不明、管理混乱的 健全财务核算资料,使证、账、表的业 如果公司用负债进行的投资不能按期收 现象 造成资金使用效率低下。资金的 务处理及会计档案管理的每一个环节都 回并取得预期收益 公司必将面临无力 安全性 完整性往往无法得到保证。 偿还债务的风险 其结果不仅导致资金 紧张,也会影响公司信誉度,甚至还可 二、房地产企业财务风险防范 能因不能支付而导致公司倒闭。 的对策 2投资风险 通过上述风险分析,针对特定风险来 投资项目是决定企业报酬和风险的 源与风险类型,笔者经过研究,提出以下 首要因素。追逐高额利润是企业经营的 几点房地产企业财务风险防范对策。 目标.但保持资产的流动性 又是企业 1 合理安排资金的筹措渠道与方式 必须注意的因素。由于房地产开发项目一 在税法规定许可的范围内 以收 般投资期较长,投资额较大 一旦市场预 益最大化为目标,在事前运用会计政策 测不准 会给企业带来很大的风险。 对房地产企业进行税收筹划 对企业经 3资源环境风险 营、投资、理财等活动的事先筹划和安 土地是房地产开发不可或缺的非再 排.尽可能地取得纳税节约。如房地产 生性资源,土地储备受到国家宏观经济 企业合理利用坏账损失、固定资产折旧 形势,国家的土地政策 土地市场的供 和无形资产的加速折旧、合理的费用转 求关系以及土地本身位置的影响,土地 化.以及销售收人、职工工资的会计处 政策和土地价格的变化会对开发商产生 理冲减应纳税所得额等,会计政策对房 极大影响。占用资金量过大,影响开发 地产企业进行税收筹划。又如在签订购 商资金的周转率和利润率,并且在开发 货合同时,考虑到现金流的支出与远期 商未能及时开发所储备土地时 将面临 收入相匹配,以便规避外汇风险;签订 交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用 投资合同时,充分考虑远期外汇风险 权的风险。 与合作方谈判协商利润返还币种。同 4再筹资风险 时.在房地产企业经营中 还存在主营 再筹资通常是现阶段房地产企业 业务收入与其他业务收入的适用税率上 实现项目滚动开发最常使用的办法。由 的差异.建议通过企业的统一协调 实 于负债经营,使公司负债率加大,相应 现合理的分工协作关系,利用企业内部 地对债权人的债权保证程度降低,这在 的转移定价方法,实现税收优化。 很大程度上限制了房地产企业从其他渠 2完善财务管理体系 道增加负债筹资的能力。在一些大型房 首先.在公司内部建立起一套完整 地产集团,往往还会出现连锁筹资担保 的内部控制制度体系,保证公司会计信 链.一旦 链”中的一环断裂,再筹资 息的有效、准确,财务控制是企业内部 风险的效应就会放大,从而给集团经营带 控制体系的一个组成部分,对房地产开 来致命威胁。可见,房地产企业的上述财 发企业而言,需要建立健全内部控制制 务风险能否被尽早识别 发现.对房地产 度作为保障机制 加强内部审计作用. 企业的健康、良性发展具有重大意义。 从而有效保证企业资产的安全完整、会 5 自身风险 计信息的合理有效,加强成本控制,完 我国的房地产企业 特别是大型房 善成本分析.达到财务控制为企业经营 13o中国总会计师日 i 达到标准规范的要求:第三是加快会计 电算化和会计网络建设.提高会计信息 质量,实现会计电算化.使会计信息的 收集、加工和整理有了相对统一的规 范,有效克服因手工操作失误所导致的 会计信息失真问题。 3进行财务风险的宏观防范 首先,加强风险教育.树立企业员 工特别是企业领导者的风险防范意识, 从根本上杜绝财务风险 保障债权人 利益;其次,加大资本运营力度 实施 企业问的联合 兼并、重组。企业联合 不仅能扩大经营规模.提高市场份额, 实现优势互补,有效防范经营风险.而 且能够提升企业形象.提高企业信用能 力,抵御融资风险 最后 选择最佳资 本结构,选择使综合资本成本最低的融 资组合,实现企业价值的最大化,使财 务风险降到最低水平。 4提高财务人员素养 鉴于房地产开发行业的特殊性, 财务人员应努力提高自己的业务水平, 除了需要了解相应的业务知识外,还需 要学习其企业财务管理技能。如工程管 理、成本控制等知识。房地产企业可以 开展相关人员的业务培训工作 提高他 们的业务水平。同时,相关财务人员还 需加强职业道德修养。再好的规章制度 也需要人来遵守,因此,职业道德修养 对财务人员来说至关重要。 总之 房地产企业的财务风险是 客观存在的,但只要正视风险 认真分 析,积极采取正确有效的防范措施,风 险是可以得到控制与减少的 回 (作者单位:上海铭邦投资中心) 网上浏览,请登录中国总会计师网(Vv ̄N,W ccfo com cr1) 

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