苏州工业园区上君花园小区业主代表大会议事规则
第一章 总 则
第一条 (制定依据)
为保障本物业管理区域内业主（代表）大会和业主委员会的规范设立、运作，根据《中华人民共和国物权法》、国务院、江苏省《物业管理条例》及《苏州市住宅区物业管理条例》等物业管理相关法律、法规，制定本业主（代表）大会议事规则，并经 2014 年 06 月 08 日业主（代表）大会讨论通过。
第二条 (业主（代表）大会的组成)
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主（代表）大会设立的业主委员会为常设执行机构。
本业主（代表）大会于 2014 年 06 月 08日的首次业主（代表）大会会议召开之日成立。
第三条 (业主（代表）大会宗旨)
本业主（代表）大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条 (业主（代表）大会活动范围)
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业主（代表）大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。
业主（代表）大会及其业主委员会应根据《苏州市住宅区物业管理条例》有关规定接受镇人民政府（唯亭街道）的指导和监督，接受苏州工业园区国土房产局对物业管理活动的监督管理。
业主（代表）大会及其业主委员会应配合公安机关、城管等行政管理部门，与社区党组织、社区居民委员会、物业服务企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序、卫生环境等相关工作，并支持社区党组织、社区居民委员会开展其他各项工作。
第五条 (物业管理区域基本情况)
一、业主（代表）大会名称： 上君花园业主委员会
业主委员会办公地址： 二、物业管理区域范围(四至及附图)：
东： 星澄路 南： 环湖路 西： 星湖街 北：湖滨路
三、物业类型： 住宅
(住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业)
四、物业管理区域概况：
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占地面积： 197408.9 平方米,房屋总建筑面积： 148055.14 平方米，其中住宅 143530.83 平方米，计 1059 套，非住宅 平方米，计 套，小区物业服务用房 444 平方米。
第二章 业主（代表）大会
第六条 (业主（代表）大会议事内容)
(一)制定和修改大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第七条 (业主（代表）大会会议召集主体)
业主（代表）大会由业主委员会负责召集。
首届业主（代表）大会应由建设单位和业主代表组成的筹备小组在镇人民政府（唯亭街道）
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的领导下，在苏州工业园区国土房产局指导下召集。筹备组成员按《苏州市住宅区物业管理条例》规定组成。
业主委员会换届、改选、增补召开的业主（代表）大会会议，由本届业主委员会在镇人民政府（唯亭街道）领导下召集。
本物业管理区域业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。
业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主(代表)大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地镇人民政府（唯亭街道)和苏州工业园区国土房产局组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。
召开业主（代表）大会会议应当在会议召开15日前通知全体业主（代表），并同时告知相关居民委员会。
第八条 (业主（代表）大会会议召开形式)
业主（代表）大会可以选择集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开，具体由筹备组或业主委员会确定。
（一）集体讨论的形式；
采用集体讨论形式议事的，根据《 苏州市住宅区物业管理条例 》规定，100户以下的召开全体会议，100户以上的可以以业主代表会议的形式议事。
1、 召开全体会议。
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业主应参加业主大会会议，业主接到会议通知不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，须遵守业主大会作出的决定。
2、召开业主代表会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主可以幢、单元、楼层等为一单位，推选一名业主代表参加业主代表会议，业主代表一般不少于30人，具体推选办法由筹备组或业主委员会确定。业主委员会委员从业主代表中产生。
业主代表应当在参加业主代表大会会议3日前，就业主代表大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主代表大会会议如实反映。业主代表大会决议对全体业主有约束力。
业主（代表）大会会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一，可由镇人民政府（唯亭街道)协调，若协调不成，由镇人民政府（唯亭街道)确定主持人。
首届业主（代表）大会由筹备组组长主持。
（二）书面征求意见的形式。
1、征求（表决）意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字；
2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在镇人民政府（唯亭街道)、社区居民委员会或公证机构的监督下，进行统计汇总。
3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见
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的，视为同意多数业主意见。
第九条 (召开业主（代表）大会会议的条件)
业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。
业主（代表）大会每 季度 召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主（代表）大会临时会议：
(一) 20％以上业主联名书面提议；
(二) 发生涉及全体业主共同利益重大事故、紧急事件，需要及时处理的；
第十条 (召开业主（代表）大会会议的程序)
业主（代表）大会会议按下列程序召开：
(一) 会议筹备工作
筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
(二) 发布公告
业主（代表）大会召开会议前15日，由筹备组或业主委员会将会议的形式、时间、地点、内容及审议事项等以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
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(三) 召开业主（代表）大会
筹备组或业主委员根据确定的形式召开业主（代表）大会。
(四) 回收统计意见
筹备组或业主委员会根据规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
(五) 通报大会议事决定
筹备组或业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
筹备组或业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主（代表）大会的议事决定，以书面形式及时在物业管理区域内公告，议事决定对物业管理区域内全体业主和非业主使用人具有约束力。
筹备组或业主委员会应当做好业主（代表）大会会议书面记录并存档。
第十一条 (业主投票权的确定)
业主在业主（代表）大会会议上的投票权，按 套 计算方式确定：
（按建筑面积、套、单元、楼层、幢其中的一种方式计算）
(一) 选择按建筑面积计算投票权数的，可以按每平方米为一票，也可以选择大于一平方米的建筑面积单位为一票，余数按四舍五入计算；
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选择按套计算投票权数的，以房屋单元内独立套计算，每套一票；
选择按房屋单元、楼层、成幢的其中一种形态单位计算投票权数的，由单位中的业主推选代表行使投票权数；
无论选择其中何种单位计算投票权数，被推选的业主代表在首次业主（代表）大会会议前，应就大会拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，如实反映；凡需投票表决的，应将本单位业主的具体意见(赞同、反对或弃权)经本人签字后，由业主代表在大会会议上投票。
(二) 同一物业管理区域内两类以上物业，如出现住宅物业选择按套、单元、楼层、幢的其中一种形态单位计算投票权数，而其他非住宅物业选择按建筑面积计算投票权数的，可以以其他非住宅物业总建筑面积除以住宅物业投票权数单位的平均面积，计算出等额投票权数，余数按四舍五入计算。
(三) 业主在业主（代表）大会会议上投票权数单位的具体选择确定，由业主（代表）大会筹备组根据物业管理区域的具体情况，在首次业主（代表）大会召开15日前，以书面公告或其他形式征询意见；如有1／2以上投票权业主持反对意见的，应当重新选择投票权数单位。
(四) 业主在业主（代表）大会会议上投票权数的确认，凡已办理房屋产权证的，按产权证记载确认；未办理房屋产权证或者竣工但尚未交给物业买受人、或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。
(五) 单个业主在首次业主（代表）大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
第十二条 (业主、业主代表及业主委员会委员的代理)
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业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
(一)召开全体业主大会的，业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的10％。 业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议。
(二)召开业主代表大会的，业主代表不应委托代理人参加业主代表大会。
(三)业主委员会委员不应委托代理人参加业主委员会会议。
第十三条 (备案)
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向镇人民政府（唯亭街道)和苏州工业园区国土房产局备案。备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当在15日内书面报告镇人民政府（唯亭街道)和苏州工业园区国土房产局并进行备案。
第十四条 (业主（代表）大会会议议题的限制)
业主（代表）大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主（代表）大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十五条 (业主委员会职责)
业主委员会履行下列职责：
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(一)召集和主持业主(代表)大会;
(二)执行业主(代表)大会会议的决议、决定;
(三)签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费;
(四)制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;
(五)监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;
(六)审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告;
(七)听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施;
(八)接受业主、业主(代表)大会和有关部门的监督;
(九)法律、法规规定和业主(代表)大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
第十六条 (业主委员会委员条件)
业主委员会委员应当符合下列条件：
(一) 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
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(二) 遵守有关法律，法规和业主（代表）大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
(三) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
(四) 本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作；
(五) 具备必要的工作时间；
(六) 身体健康，具有一定的组织和协调能力
(七) 没有侵犯其他业主权益的行为
(八) 第十七条 (业主委员会组成和任期)
业主委员会设委员 9 名，其中主任1名，副主任 2 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。聘用（专/兼）职秘书 1 名。
业主委员会每届任期 3 年，委员可以连选连任。
第十八条 (业主委员会会议)
业主委员会会议应当按下列规则召开：
(一) 会议由主任或其委托的副主任负责召集。
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(二) 委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
(三) 提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
(四) 做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
(五) 会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条 (业主委员会委员的资格终止)
业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会中止其委员资格，经业主（代表）大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)不再是本物业管理区域业主的;
(二)丧失履行职责能力的;
(三)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的;
(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;
(五)无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的;
(六)提出书面辞呈的;
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(七)有犯罪行为的;
(八)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主（代表）大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十条 (业主委员会委员的缺额补选)
业主委员会主任缺额时，应推荐副主任主持工作，正、副主任同时缺额时，应及时召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。业主委员会委员缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当在1个月内召开业主（代表）大会重新选举，及时完成业主委员会委员的补选工作。业主委员会委员变动情况应在物业管理区域内公告，并应及时书面报告苏州工业园区国土房产局和镇人民政府（唯亭街道）进行备案。
第二十一条 (业主委员会委员解散和终止)
业主委员会任期内，有下列情形之一的，业主委员会解散和终止。镇人民政府（唯亭街道)组织召开业主(代表)大会会议，重新选举业主委员会。
1、有1/3以上业主联名要求改选的；
2、业主委员会委员集体提出书面辞呈的；
3、业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，因决策失误给业主或物业造成重大损失的；
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4、影响社区安定和社会稳定的；
5、两个以上物业管理区域合并为一个的；
6、法院判决必需改选的；
7、因其它原因确需改选的。
第二十一条 (印章的使用管理)
业主委员会凭苏州工业园区国土房产局和镇人民政府（唯亭街道）的备案证明到公安部门指定单位刻制印章，业主委员会应当参考《社会团体印章管理规定》，建立健全印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，用印必须实行登记制度。使用印章须经业主委员会主任签字同意后盖章，并在登记簿上记录登记。重大事项加盖印章的须得到业主委员会议半数以上通过，业主共同决定的事项须按法律法规规定征得业主同意后方可使用。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第二十二条 (业主（代表）大会档案资料管理)
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主（代表）大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十三条 (业主委员会活动经费)
业主委员会的活动费用由全体业主共同承担，活动经费由业主委员会负责向业主收取，或委托物业管理企业在收取物业服务费时收取。也可从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出，根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。
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业主委员会活动费用于下列开支：
1、业主（代表）大会、业主委员会会议开支；
2、必要的日常办公等费用；
3、有关人员津贴。
具体额度由业主（代表）大会确定，活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章 附则
第二十四条 (业主（代表）大会议事规则的生效)
本议事规则和本议事规则的修订经业主（代表）大会通过后生效。
本议事规则未尽事项由业主（代表）大会补充。业主（代表）大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
物业管理区域附图：
议事规则补充规定
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